案名首曝光！纯洋房社区+城市中央公园，一个让设计师“癫狂”的楼盘！
最近，“房事”低迷。偏有不信邪的，偏要这个时期推盘。不得不说声牛掰！！可能关心房地产的朋友都很清楚，近几个月的市场成交量都断崖式下滑，绝大多数开发企业都绞尽脑汁。偏偏就是在这个市场低谷期，泸州却有个楼盘号称“还没亮相就已经被预订过半”，这么邪乎？？这个项目名叫“龙涧栖”！和龙马潭高铁新区新建成的“龙涧溪”城市公园名字几乎雷同。龙涧栖位置示意图带着一头雾水和诸多不解，我们采访了“龙涧栖”项目的设计师某设计大公司的陈某某。壹陈某某的一头乱发，很容易让人联想到很多大师级人物。他并没有直接回答我们的好奇，只说，“如果你后半生要选择泸州，如果你相信高铁新区的未来繁华，就算把正居住的房子卖掉也要选龙涧栖。赶紧！”他几乎是在哭诉，为做这个龙涧栖项目的设计而被甲方逼得不成人形。毫不夸张地说，他在龙涧栖这个项目上费尽心思，夜不能寐，花费的时间长达五个多月，换以前可以做五六个项目的设计了。陈某某激动地说，龙涧栖项目的产品设计，不仅借鉴了全四川的优秀代表作，而且在甲方的逼迫下，彻底改变了既有的设计理念和设计逻辑，甲方要求高档次、超震撼，除了别墅和大平层之外，对7层洋房更是提出不仅大量寻找灰空间、获得高舒适度、且不准产生一个平米的浪费。完全是吹毛求疵！在甲方的威逼之下，完完全全突破了传统户型的尺寸，做出原来根本就不可能实现的作品。比如，传统的套三双卫，做到95-105的产权面积是很合理而且司空见惯的，龙涧栖的套三双卫居然最后做到了81平方。绝了！这是以前的设计师们想都不敢想的数据。再比如像套四房三个卫生间的户型，属于典型的起步型豪宅，一般情况市场上要做到130-150平方，可龙涧栖的套四三卫，硬是做到了产权93左右。毫不夸张地说，这是前无古人的！期间我们和甲方探讨，实在是控制不了产权面积低于100平米、或者能否变成两个卫生间，结果被全盘否定。事实上，最终的确做出来了，但是过程实在苦难，设计稿被甲方推翻了十几次。甲方反复强调，泸州市的纯洋房的门槛大概85万，务必把总价控制在85万以内。这是不讲求客观性的强权，好在我们实现了。再比如大平层，甲方又要求豪，还不讲理的豪，最终成就了210平米以上的套一！牛叉吧。龙涧栖项目鸟瞰图贰期间，陈某某不时骂些脏话以发泄，最后还是不得不佩服甲方的倔强，当然更佩服自己和设计团队在高压之下不服输、不气馁的精益求精，他称作为“工匠精神”。陈某某总结道：“我们总在提工匠精神、工匠精神，究竟什么是工匠精神？我的理解说它不仅仅是追求做得更好，而是你已经得99.8分了还要去争取99.9分的那种精神！因为99.8已经很高分了，用不着了。但工匠精神恰恰是对极致的追求和永无止境。曾经我们团队给太多大公司做类似产品了，套三套四户型自认为已经炉火纯青，直到遇见这个甲方，真正让我们明白了学无止境。敢负责任说，这是当前市面上最经典的纯洋房！从性价比上，如果按泸州纯洋房的门槛8500/m2计，已经给客户节约了15-30万，而且户型的尺寸宽松、舒适度还很好。完全是设计出效益，以前我们自己也没有经历过这样的苛责。由于龙涧栖项目与同名（实际上名字有区别）城市中央公园零距离，接近600亩的市政公园基本沦为了龙涧栖项目的私家花园。所以，这个楼盘可以称作顶配的地段+顶配的环境+顶配的户型，在泸州绝无仅有。我们设计团队自己就向甲方预订了三套房。”陈某某补充说，“市场低谷就要去抄底，抄底就一定要买优质品，这个时候去抄刚需楼盘才有毛病？”龙涧栖项目区位图
就在设计师说出“顶配的地段+顶配的环境+顶配的户型”的时候，我们的眼前真的拉开了画面感。他作为项目的参与者，自然跟别人有不一样的理解和不一样的情感。而作为我们普通的消费者，当买房判断面对“顶配的地段+顶配的环境+顶配的户型”的评估时，应该每个人都无法拒绝。毕竟任何房产都无法做到评估全优“A+A+A"，就像房地产中的“三好学生”。当他说出“市场低谷抄底优质品”时，无疑，给这个龙涧栖项目还增添了一个顶配性价比的“A”。为了验证这四个“A”，我们不妨拉开未来泸州的画卷，真切地感受一下。
首先是地段。从7月份泸州通高铁那天起，泸州高铁新区才首次引起广大市民的重视。但是，除了“高铁”二字，恐怕大家对这个高铁新区的认知还仅仅停留在交通便利上。大错特错！泸州的高铁新区，不仅承载了一座城市的交通枢纽功能，还承载了一座城市的中央商务区功能，还承载了一座城市的科教中心区功能，还承载了泸州的政务中心功能。在绝大多数城市规划里，这些功能由于比较“聚众”，往往分开分布。但是在泸州由于中心城区的土地有限，越来越稀缺，往城西以西发展版图已经受限，长江以南地区无论从产业还是城市核心功能都欠缺支撑力度，唯有往东、朝重庆方向。主观和客观因素决定了高铁西区集中了至少四大城市功能于一处。所以这个区域的未来发展不可限量。其他的先暂且放下，咱老泸州人可还记得二十多年前，政务中心在哪里？在南苑宾馆大梯步位置，那时的大山坪还比较荒，有谁相信过大山坪会繁华崛起？后来政务中心搬迁到龙透关，那时的龙透关以西也很荒凉，不到十年时间，才有了今天的城西的繁华。十年之前又有谁相信过这种翻天覆地的变迁？今天，政务中心搬到高铁新区，加上其他几种城市功能，我们没有理由不相信这个片区不会成为泸州中心城区的核心区！龙涧栖这个项目所在的地段，正如当年的大山坪，正如当年的龙透关，有过之而无不及。关于这个问题，我们随机采访了不少市民，向他们咨询泸州的未来发展方向，询问是否知道泸州政府提出的“一体两翼”，是否知道“泸东新城”，答案几乎是否定。足以见得，我们老百姓还真的不清楚泸州这些大手笔。泸州高铁站航拍图其次是环境。这里要说的是小环境。龙涧栖项目的名字很讨巧，启了一个与城市公园一样的名字。“龙涧溪”公园大约530亩，规模上，的确足有50个足球场那么大。从公园打造的景点看，政府的确对这个城市公园设计下足了工夫。至少可以想象，当有一天这个片区的未来繁华梦想成真时，周围一定是高楼大厦林立，白天人潮人往车水马龙，夜里一定是万家灯火辉煌，这个结局完全指日可待。那时这个区域缺什么？缺绿色！缺自然生态！届时，龙涧溪公园的口岸价值必跃然纸上。所以，我们今天看龙涧溪公园，还并不是公园的美景最值钱，而是这块地皮太值钱，把寸土寸金的土地建成大众未来生活中最稀缺的自然生态。说它价值十多亿完全是低估！而且政府是先直接把公园修建成了，并且在9月份开放了。这意味着，未来将有不计其数的商业楼、商务楼、高端社区将围绕这个公园拔地而起。龙涧溪公园将成为真正意义上的城市中央公园。只要一提到这个词，我们很本能地联想到成都的“锦城公园”、“浣花溪公园”，重庆渝北的“中央公园”，甚至伦敦的“海德公园”，纽约的“曼哈顿中央公园”等等，它们已经成为了这座城市繁华区里最稀缺的“城市绿肺”，大城市核心区哪里会缺高楼大厦？欠缺的恰恰是触摸绿色生态的奢侈的生活方式。难怪凡是靠近这些城市公园的物业往往都比其他繁华区的更值钱，有的甚至成为顶级富豪追逐的天价奢侈品。龙涧栖项目的位置，几乎是完全融入进了整个龙涧溪公园的龙头位置，楼下就是整个公园位置最好的观景平台，这里的业主下楼就是几百亩的风景景观。环境确实好到不能再好了。据悉，整个龙涧溪公园一周，像龙涧栖项目这样直接零距离的住宅本就少得可怜。仅从环境这个基因上，的确可以秒杀众多房产项目。在价格上，基本呈现一个规律：但凡与城市公园密切相关的，普通房产也容易成豪宅，有的甚至价差好几倍。前面提到的成都锦城公园旁的楼盘就比其他楼盘高出5000-10000的价差，至于纽约等国际大都会，有的完全可以达到好几倍的价差。美国曼哈顿中央公园（图源于网络）再次是产品。前面设计师已经阐释了龙涧栖户型的优异。这里不再赘述。我们想指出的是本项目提出的“纯洋房”概念，开发企业坚称龙涧栖做的是“绝不超7层的纯洋房”。真有点标签自己是“纯爷们儿”的意思。曾几时，“洋房”、“花园洋房”充斥着整个房地产行业的广告宣传，也是一直困扰消费者的模糊概念。到底什么才能称作洋房呢？为此，我们特意咨询了建筑和规划方面的专业人士，结论是：在建筑设计上并没有“洋房”这个专业术语，但是房地产开发企业为了表明建筑的高规格高档次，主要是表达“更好的亲地性，在同样大小的土地上每户分摊的土地更多、分摊的实用面积更大、分摊的配套更充分，”而采取的约定俗成的说法。一般指容积率低于1.8的多层，即7层及7层以下的建筑。专家特别强调说，房地产其实最值钱的就是土地而不是建筑，谁都更愿意在同样大小的土地上修建更高的建筑，这样能修更多的面积。反过来，衡量物业是否值价，肯定就看地块上的建筑多少。越少肯定越值价，为什么别墅值价？就是因为土地上的建筑面积太少，只有几户享受，而不是因为别墅的户型面积大、豪华的原因。这个一定要弄明白。现在有的建筑达到9层甚至11层也自称洋房，确实有点A货的感觉，毕竟在建筑术语上这些都统称“小高层”了。所以7层洋房已经越来越少了，一般情况下，这类高规格的房子都修建在城市郊区土地不值钱的地方，极少有处于城市核心区的多层或者别墅项目了。龙涧溪公园实景图（图源于网络）
抛弃户型设计，我们从专业人士的解读里，似乎也弄懂了建筑的价值。沿着这个方向，很容易就发现以前并没有弄懂的“窍门”。就以泸州为例，城西公园也应当算一个中小型的城市公园，现在完完全全被一大推高楼大厦围合，这个片区绝大多数的高层楼盘二手房价格相差不多，唯有与城西公园零距离接触的“恒利山水”，不仅位置最佳、关键是7层以下的“纯洋房”，两者因素合并后，该楼盘的二手房就是比周围房屋价格高出几千元。看来，市场的眼睛还是雪亮的。同理，我们看“龙涧栖”，如出一辙，地段顶级、外环境顶级，还是“纯爷们儿”，这恐怕就是开发企业豪气的原因吧，可能也是他们为什么要逼迫设计师出非同一般的产品的逻辑吧。最后是性价比。这个问题是我们从开发企业的销售部门获知的。据悉，龙涧栖项目的设计方案一通过，立即遭到内部人士的哄抢，从企业高层到设计单位，到所有参与的乙方单位，甚至营销队伍的所有人，纷纷在项目还没有动工就展开预订，托关系“走后门”想方设法只为获得一个选房名额。销售负责人神秘地告诉我们：这个项目是全世界都看得见的好，所以值得拥有。我们只是吃了一个时间差，很多市民不知道而已。另外，更重要一点，就是我们很熟悉这个片区未来的发展，很快就会翻天覆地变化。那么，在这些变化还没有呈现之前，市场看到的往往是现状，也就是这个片区还是半成品的模样，再加上当前正值市场的低谷期，这会导致龙涧栖的价格不可能高得离谱，会相对理性而且极有可能偏低。比如，我们核查过高铁片区的洋房最低门槛大概在85万，由于这个项目的户型面积控制得太有水平，实际享受面积大、但是产权面积很小，获得龙涧栖的纯洋房的门槛估计应该不会高于85万。这就是性价比，超级性价比。当三年五年之后，这个片区都已经繁荣无比了，恐怕再难买到了。毕竟围绕龙涧溪公园的住宅，就只有那么一两块。至此，在龙涧溪公园开发之际，借着许多市民在抖音和微信上的宣传，我们可以肯定地在这块极其稀缺的土地上，发现这个极其稀有的高规格楼盘，并相信龙涧溪公园的所有网红打卡点中，其实最耀眼的恰恰是龙涧栖楼盘的围墙。不妨看看吧，不知您有何感想？（本文由龙涧栖项目开发商供稿）
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