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案名首曝光!纯洋房社区+城市中央公园,一个让设计师“癫狂”的楼盘!

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发表于 2021-9-23 12:32:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
最近,“房事”低迷。偏有不信邪的,偏要这个时期推盘。不得不说声牛掰!!可能关心房地产的朋友都很清楚,近几个月的市场成交量都断崖式下滑,绝大多数开发企业都绞尽脑汁。偏偏就是在这个市场低谷期,泸州却有个楼盘号称“还没亮相就已经被预订过半”,这么邪乎??这个项目名叫“龙涧栖”!和龙马潭高铁新区新建成的“龙涧溪”城市公园名字几乎雷同。 微信图片_20210923122820.jpg 龙涧栖位置示意图带着一头雾水和诸多不解,我们采访了“龙涧栖”项目的设计师某设计大公司的陈某某。
陈某某的一头乱发,很容易让人联想到很多大师级人物。他并没有直接回答我们的好奇,只说,“如果你后半生要选择泸州,如果你相信高铁新区的未来繁华,就算把正居住的房子卖掉也要选龙涧栖。赶紧!”
他几乎是在哭诉,为做这个龙涧栖项目的设计而被甲方逼得不成人形。毫不夸张地说,他在龙涧栖这个项目上费尽心思,夜不能寐,花费的时间长达五个多月,换以前可以做五六个项目的设计了。陈某某激动地说,龙涧栖项目的产品设计,不仅借鉴了全四川的优秀代表作,而且在甲方的逼迫下,彻底改变了既有的设计理念和设计逻辑,甲方要求高档次、超震撼,除了别墅和大平层之外,对7层洋房更是提出不仅大量寻找灰空间、获得高舒适度、且不准产生一个平米的浪费。完全是吹毛求疵!在甲方的威逼之下,完完全全突破了传统户型的尺寸,做出原来根本就不可能实现的作品。比如,传统的套三双卫,做到95-105的产权面积是很合理而且司空见惯的,龙涧栖的套三双卫居然最后做到了81平方。绝了!这是以前的设计师们想都不敢想的数据。再比如像套四房三个卫生间的户型,属于典型的起步型豪宅,一般情况市场上要做到130-150平方,可龙涧栖的套四三卫,硬是做到了产权93左右。毫不夸张地说,这是前无古人的!期间我们和甲方探讨,实在是控制不了产权面积低于100平米、或者能否变成两个卫生间,结果被全盘否定。事实上,最终的确做出来了,但是过程实在苦难,设计稿被甲方推翻了十几次。甲方反复强调,泸州市的纯洋房的门槛大概85万,务必把总价控制在85万以内。这是不讲求客观性的强权,好在我们实现了。再比如大平层,甲方又要求豪,还不讲理的豪,最终成就了210平米以上的套一!牛叉吧。 微信图片_20210923122825.jpg 龙涧栖项目鸟瞰图
期间,陈某某不时骂些脏话以发泄,最后还是不得不佩服甲方的倔强,当然更佩服自己和设计团队在高压之下不服输、不气馁的精益求精,他称作为“工匠精神”。陈某某总结道:“我们总在提工匠精神、工匠精神,究竟什么是工匠精神?我的理解说它不仅仅是追求做得更好,而是你已经得99.8分了还要去争取99.9分的那种精神!因为99.8已经很高分了,用不着了。但工匠精神恰恰是对极致的追求和永无止境。曾经我们团队给太多大公司做类似产品了,套三套四户型自认为已经炉火纯青,直到遇见这个甲方,真正让我们明白了学无止境。敢负责任说,这是当前市面上最经典的纯洋房!从性价比上,如果按泸州纯洋房的门槛8500/m2计,已经给客户节约了15-30万,而且户型的尺寸宽松、舒适度还很好。完全是设计出效益,以前我们自己也没有经历过这样的苛责。由于龙涧栖项目与同名(实际上名字有区别)城市中央公园零距离,接近600亩的市政公园基本沦为了龙涧栖项目的私家花园。所以,这个楼盘可以称作顶配的地段+顶配的环境+顶配的户型,在泸州绝无仅有。我们设计团队自己就向甲方预订了三套房。”陈某某补充说,“市场低谷就要去抄底,抄底就一定要买优质品,这个时候去抄刚需楼盘才有毛病?” 微信图片_20210923122828.jpg
龙涧栖项目区位图

就在设计师说出“顶配的地段+顶配的环境+顶配的户型”的时候,我们的眼前真的拉开了画面感。他作为项目的参与者,自然跟别人有不一样的理解和不一样的情感。而作为我们普通的消费者,当买房判断面对“顶配的地段+顶配的环境+顶配的户型”的评估时,应该每个人都无法拒绝。毕竟任何房产都无法做到评估全优“A+A+A",就像房地产中的“三好学生”。当他说出“市场低谷抄底优质品”时,无疑,给这个龙涧栖项目还增添了一个顶配性价比的“A”。为了验证这四个“A”,我们不妨拉开未来泸州的画卷,真切地感受一下。
首先是地段。从7月份泸州通高铁那天起,泸州高铁新区才首次引起广大市民的重视。但是,除了“高铁”二字,恐怕大家对这个高铁新区的认知还仅仅停留在交通便利上。大错特错!泸州的高铁新区,不仅承载了一座城市的交通枢纽功能,还承载了一座城市的中央商务区功能,还承载了一座城市的科教中心区功能,还承载了泸州的政务中心功能。在绝大多数城市规划里,这些功能由于比较“聚众”,往往分开分布。但是在泸州由于中心城区的土地有限,越来越稀缺,往城西以西发展版图已经受限,长江以南地区无论从产业还是城市核心功能都欠缺支撑力度,唯有往东、朝重庆方向。主观和客观因素决定了高铁西区集中了至少四大城市功能于一处。所以这个区域的未来发展不可限量。其他的先暂且放下,咱老泸州人可还记得二十多年前,政务中心在哪里?在南苑宾馆大梯步位置,那时的大山坪还比较荒,有谁相信过大山坪会繁华崛起?后来政务中心搬迁到龙透关,那时的龙透关以西也很荒凉,不到十年时间,才有了今天的城西的繁华。十年之前又有谁相信过这种翻天覆地的变迁?今天,政务中心搬到高铁新区,加上其他几种城市功能,我们没有理由不相信这个片区不会成为泸州中心城区的核心区!龙涧栖这个项目所在的地段,正如当年的大山坪,正如当年的龙透关,有过之而无不及。关于这个问题,我们随机采访了不少市民,向他们咨询泸州的未来发展方向,询问是否知道泸州政府提出的“一体两翼”,是否知道“泸东新城”,答案几乎是否定。足以见得,我们老百姓还真的不清楚泸州这些大手笔。 微信图片_20210923122831.jpg 泸州高铁站航拍图其次是环境。这里要说的是小环境。龙涧栖项目的名字很讨巧,启了一个与城市公园一样的名字。“龙涧溪”公园大约530亩,规模上,的确足有50个足球场那么大。从公园打造的景点看,政府的确对这个城市公园设计下足了工夫。至少可以想象,当有一天这个片区的未来繁华梦想成真时,周围一定是高楼大厦林立,白天人潮人往车水马龙,夜里一定是万家灯火辉煌,这个结局完全指日可待。那时这个区域缺什么?缺绿色!缺自然生态!届时,龙涧溪公园的口岸价值必跃然纸上。所以,我们今天看龙涧溪公园,还并不是公园的美景最值钱,而是这块地皮太值钱,把寸土寸金的土地建成大众未来生活中最稀缺的自然生态。说它价值十多亿完全是低估!而且政府是先直接把公园修建成了,并且在9月份开放了。这意味着,未来将有不计其数的商业楼、商务楼、高端社区将围绕这个公园拔地而起。龙涧溪公园将成为真正意义上的城市中央公园。只要一提到这个词,我们很本能地联想到成都的“锦城公园”、“浣花溪公园”,重庆渝北的“中央公园”,甚至伦敦的“海德公园”,纽约的“曼哈顿中央公园”等等,它们已经成为了这座城市繁华区里最稀缺的“城市绿肺”,大城市核心区哪里会缺高楼大厦?欠缺的恰恰是触摸绿色生态的奢侈的生活方式。难怪凡是靠近这些城市公园的物业往往都比其他繁华区的更值钱,有的甚至成为顶级富豪追逐的天价奢侈品。龙涧栖项目的位置,几乎是完全融入进了整个龙涧溪公园的龙头位置,楼下就是整个公园位置最好的观景平台,这里的业主下楼就是几百亩的风景景观。环境确实好到不能再好了。据悉,整个龙涧溪公园一周,像龙涧栖项目这样直接零距离的住宅本就少得可怜。仅从环境这个基因上,的确可以秒杀众多房产项目。在价格上,基本呈现一个规律:但凡与城市公园密切相关的,普通房产也容易成豪宅,有的甚至价差好几倍。前面提到的成都锦城公园旁的楼盘就比其他楼盘高出5000-10000的价差,至于纽约等国际大都会,有的完全可以达到好几倍的价差。 微信图片_20210923122835.jpg 美国曼哈顿中央公园(图源于网络)再次是产品。前面设计师已经阐释了龙涧栖户型的优异。这里不再赘述。我们想指出的是本项目提出的“纯洋房”概念,开发企业坚称龙涧栖做的是“绝不超7层的纯洋房”。真有点标签自己是“纯爷们儿”的意思。曾几时,“洋房”、“花园洋房”充斥着整个房地产行业的广告宣传,也是一直困扰消费者的模糊概念。到底什么才能称作洋房呢?为此,我们特意咨询了建筑和规划方面的专业人士,结论是:在建筑设计上并没有“洋房”这个专业术语,但是房地产开发企业为了表明建筑的高规格高档次,主要是表达“更好的亲地性,在同样大小的土地上每户分摊的土地更多、分摊的实用面积更大、分摊的配套更充分,”而采取的约定俗成的说法。一般指容积率低于1.8的多层,即7层及7层以下的建筑。专家特别强调说,房地产其实最值钱的就是土地而不是建筑,谁都更愿意在同样大小的土地上修建更高的建筑,这样能修更多的面积。反过来,衡量物业是否值价,肯定就看地块上的建筑多少。越少肯定越值价,为什么别墅值价?就是因为土地上的建筑面积太少,只有几户享受,而不是因为别墅的户型面积大、豪华的原因。这个一定要弄明白。现在有的建筑达到9层甚至11层也自称洋房,确实有点A货的感觉,毕竟在建筑术语上这些都统称“小高层”了。所以7层洋房已经越来越少了,一般情况下,这类高规格的房子都修建在城市郊区土地不值钱的地方,极少有处于城市核心区的多层或者别墅项目了。 微信图片_20210923122837.jpg 龙涧溪公园实景图(图源于网络)
抛弃户型设计,我们从专业人士的解读里,似乎也弄懂了建筑的价值。沿着这个方向,很容易就发现以前并没有弄懂的“窍门”。就以泸州为例,城西公园也应当算一个中小型的城市公园,现在完完全全被一大推高楼大厦围合,这个片区绝大多数的高层楼盘二手房价格相差不多,唯有与城西公园零距离接触的“恒利山水”,不仅位置最佳、关键是7层以下的“纯洋房”,两者因素合并后,该楼盘的二手房就是比周围房屋价格高出几千元。看来,市场的眼睛还是雪亮的。同理,我们看“龙涧栖”,如出一辙,地段顶级、外环境顶级,还是“纯爷们儿”,这恐怕就是开发企业豪气的原因吧,可能也是他们为什么要逼迫设计师出非同一般的产品的逻辑吧。最后是性价比。这个问题是我们从开发企业的销售部门获知的。据悉,龙涧栖项目的设计方案一通过,立即遭到内部人士的哄抢,从企业高层到设计单位,到所有参与的乙方单位,甚至营销队伍的所有人,纷纷在项目还没有动工就展开预订,托关系“走后门”想方设法只为获得一个选房名额。销售负责人神秘地告诉我们:这个项目是全世界都看得见的好,所以值得拥有。我们只是吃了一个时间差,很多市民不知道而已。另外,更重要一点,就是我们很熟悉这个片区未来的发展,很快就会翻天覆地变化。那么,在这些变化还没有呈现之前,市场看到的往往是现状,也就是这个片区还是半成品的模样,再加上当前正值市场的低谷期,这会导致龙涧栖的价格不可能高得离谱,会相对理性而且极有可能偏低。比如,我们核查过高铁片区的洋房最低门槛大概在85万,由于这个项目的户型面积控制得太有水平,实际享受面积大、但是产权面积很小,获得龙涧栖的纯洋房的门槛估计应该不会高于85万。这就是性价比,超级性价比。当三年五年之后,这个片区都已经繁荣无比了,恐怕再难买到了。毕竟围绕龙涧溪公园的住宅,就只有那么一两块。至此,在龙涧溪公园开发之际,借着许多市民在抖音和微信上的宣传,我们可以肯定地在这块极其稀缺的土地上,发现这个极其稀有的高规格楼盘,并相信龙涧溪公园的所有网红打卡点中,其实最耀眼的恰恰是龙涧栖楼盘的围墙。不妨看看吧,不知您有何感想?(本文由龙涧栖项目开发商供稿)

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